L’achat d’une maison en Israël n’est pas une simple transaction ; c’est une étape importante dans la création de votre sanctuaire dans un nouveau pays. Le processus d’achat d’une propriété peut être complexe, avec des considérations juridiques, financières et logistiques. C’est pourquoi nous sommes là pour vous guider à travers ces étapes essentielles, de la compréhension du marché à la conclusion de l’accord, parce que votre chemin vers la propriété ne doit pas être un défi.
Ce qu'il faut prendre en considération lors de l'achat d'un logement en Israël
Le choix d’un lieu de résidence en Israël comporte son lot de considérations. En voici quelques-unes :
- Budget – Déterminez votre budget et respectez-le. Tenez compte de tous les coûts associés, tels que l’acompte, les frais de clôture et les dépenses courantes telles que les taxes foncières et l’entretien.
- Emplacement – Choisissez un emplacement qui convient à votre style de vie et qui est proche des commodités dont vous avez besoin, telles que les écoles, les synagogues, les magasins, les établissements de soins de santé et les transports publics.
- Taille – Prenez en considération les dimensions du logement et vérifiez s’il correspond à vos besoins actuels et futurs.
- État – Vérifiez l’état de la propriété pour déterminer si des réparations ou des rénovations importantes sont nécessaires. Vous pouvez faire appel à un inspecteur professionnel pour vous aider à identifier les problèmes éventuels.
- Statut juridique – Il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé dans l’immobilier pour examiner le titre de propriété et déterminer s’il existe des privilèges ou des déclarations du vendeur.
Les étapes d'un nouveau foyer en Israël
Pour devenir propriétaire d’un logement en Israël, vous devez suivre les étapes suivantes :
1 Pré-approbation d'un prêt hypothécaire
Si vous choisissez de contracter un prêt hypothécaire(Mashkanta), vous devez obtenir une pré-approbation(Ishur Ekroni) de la part d’une banque avant de commencer à chercher un logement.
2 Déterminez votre budget
Sur la base du prêt hypothécaire pré-approuvé, vous pouvez déterminer votre budget et choisir la zone et le type de propriété que vous souhaitez acheter.
3 Coûts supplémentaires
Avant de procéder à un achat, il est essentiel de prendre en compte les frais de clôture dans votre budget global. Les frais de clôture englobent les dépenses supplémentaires encourues en dehors de l’achat de la maison elle-même. Il peut s’agir des honoraires d’un agent, d’un avocat, d’un courtier en hypothèques, des frais de financement, de la taxe d’achat, des frais de transfert bancaire et des conversions de devises. Il est essentiel de tenir compte de ces coûts pour avoir une compréhension complète des implications financières du processus d’achat d’un logement.
4 Trouver un agent immobilier
Vous pouvez acheter directement auprès du propriétaire sans agent, une pratique qui devient de plus en plus courante à l’ère d’Internet, ou engager un agent immobilier de votre choix.
5 Visite des propriétés sélectionnées
Après avoir trouvé quelques biens qui vous intéressent, vous devez les visiter en personne, de préférence à la lumière du jour pour vous faire une idée précise du bien. Il est recommandé de se faire accompagner d’un professionnel pour la visite, par mesure de sécurité.
6 Faire une offre
Si vous trouvez un bien que vous souhaitez acheter, vous pouvez faire une offre au vendeur directement ou par l’intermédiaire de votre agent immobilier.
7 Signer le contrat
Une fois que le vendeur a accepté votre offre, vous devez signer un contrat d’achat immobilier avec l’aide d’un avocat.
8 Terminer l'achat
Avant de conclure le processus d’achat, procédez à une inspection finale du bien pour vous assurer qu’il répond à vos attentes. Transférez les fonds convenus sur le compte bancaire du vendeur et enregistrez le bien à votre nom auprès d’un avocat de confiance.
9 Payer la taxe d'achat
Après la signature de l’acte de vente, vous devrez payer la taxe d’achat applicable à l’autorité fiscale israélienne.
Hypothèque
Demande d’hypothèque(Mashkanta)
Demander un prêt hypothécaire, c’est comme aller à un premier rendez-vous : c’est à la fois angoissant et excitant, et vous espérez qu’il vous dira oui !
La première étape de l’achat d’un logement consiste à demander un prêt hypothécaire, à moins que vous ne payiez comptant. Pour ce faire, vous devez vous adresser à une banque ou à un courtier en hypothèques. Ce dernier peut être engagé pour s’occuper de tous les détails nécessaires à votre place.
Lorsque vous trouvez un logement que vous souhaitez acheter, il est conseillé, dans un premier temps, d’obtenir une pré-approbation auprès d’au moins une banque. Cela permet de s’assurer que vous remplissez les conditions requises pour obtenir le prêt hypothécaire nécessaire avant d’entamer le processus de demande. Les banques israéliennes évaluent des facteurs tels que votre âge, vos revenus et le montant de votre acompte pour déterminer votre éligibilité à un prêt hypothécaire et son montant potentiel.
Voici une liste de banques hypothécaires israéliennes qui peuvent vous aider à évaluer votre éligibilité :
Conseil juridique
Engager un avocat
Lorsque vous engagez un avocat, assurez-vous qu’il est spécialisé dans le droit immobilier et que ce n’est pas l’électricien de votre cousin, Moishe, qui a fait un stage en tant qu’avocat spécialisé dans les dommages corporels.
Votre avocat vérifiera le statut de la propriété ainsi que les droits qui s’y rattachent. Il négociera également les conditions de l’accord, telles que le calendrier des paiements. Dès que vous lui aurez donné une procuration, il sera habilité à examiner et à signer des documents juridiques en votre nom. Il est vivement conseillé de faire appel à un avocat dès le début de la procédure afin d’éviter de commettre des erreurs irréversibles.
En outre, l’achat d’une maison en Israël peut avoir des conséquences pour les autorités fiscales de votre pays d’origine. Il est donc conseillé de consulter un avocat local.
Il est également fortement recommandé de faire appel à un évaluateur lors de l’achat d’une maison. Un évaluateur peut fournir une estimation impartiale de la valeur du bien, ce qui permet de déterminer une offre équitable. Cela permet d’éviter les surpaiements ou les problèmes d’approbation du prêt hypothécaire dus à une surévaluation. Si un problème concernant la valeur ou l’état du bien immobilier survient au cours du processus d’achat, l’évaluateur peut donner son avis d’expert pour résoudre le problème.
Droits et avantages du propriétaire
Comme tous les Israéliens, dans le cadre de la « prestation de résidence unique », un Oleh qui achète une maison d’une valeur maximale d’environ 1,9 million de NIS et la déclare comme sa seule propriété résidentielle est exonéré du paiement de la taxe d’achat.
Estimez ici la taxe d’achat pour un logement que vous envisagez d’acheter en Israël.
Récemment, la commission des finances a approuvé des avantages fiscaux supplémentaires pour les nouveaux Olim qui achètent des appartements. Les Olim paieront désormais une taxe d’achat réduite avec une exonération sur les montants jusqu’à 2 millions de NIS et seulement un demi pour cent de taxe sur les montants entre 2 millions et 6 millions de NIS. Toutefois, les appartements d’une valeur supérieure à 20 millions de NIS seront exclus de cet avantage. Il s’agit là d’une excellente occasion pour les nouveaux Olim d’économiser sur l’achat de leur logement et de faciliter leur transition vers la vie en Israël.
Les nouveaux Olim ont également droit à une tranche d’imposition réduite, même si la maison qu’ils ont achetée n’est pas leur seule résidence en Israël. Pour bénéficier de cet avantage, la maison doit être achetée au plus tôt un an avant l’alya et au plus tard sept ans après l’alya. Le nouvel Oleh doit également résider dans la propriété et ne peut pas la louer.
Il s’agit des tranches de la taxe à l’achat :
- 0 NIS jusqu’à 2 millions NIS – Exonéré De 2 millions NIS à 6 millions NIS – 0,5 % À partir de 6 millions NIS – 5 % Appartements de plus de 20 millions NIS – Non éligibles aux avantages fiscaux réduits
- Pour les Israéliens, un appartement sur deux est soumis à une taxe d’achat de 8 % de la valeur totale de la transaction, à partir du premier shekel et jusqu’à un maximum de 6 millions de NIS. Au-delà de 6 millions, le taux d’imposition passe à 10 %.
